Comment acheter des parts de SCI ?

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SCI est l’une des formes de société les plus représentées en France. En effet, SCI présente de nombreux avantages lorsqu’il s’agit de gérer un bien partagé par plusieurs personnes. Entre autres choses, l’utilisation de la SCI permet d’éviter les fardeaux de l’indivision. Néanmoins, la SCI est un moyen privilégié de transmettre des biens immobiliers des parents à leurs enfants. SCI permet également de mettre en commun les moyens, et donc de réaliser des acquisitions de biens immobiliers impossibles pour une personne isolée. Il est donc courant d’utiliser SCI pour réaliser un investissement locatif. Pour toutes ces raisons, une personne extérieure à la société peut vouloir acheter des actions de SCI La . Toutefois, tout achat d’actions implique le suivi d’une procédure obligatoire.

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Du projet d’achat à l’achèvement des formalités d’achat d’actions de SCI, les parties à la vente devront se soumettre à plusieurs étapes impératives.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à comprendre tout ce qui se passe sur ce sujet. Voici un résumé des principaux points à retenir :

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I/ Le projet d’achat d’actions SCI II/ L’approbation de l’acquéreur des actions SCI III/ La réalisation de l’achat d’actions SCI

I/ Le projet d’achat d’actions SCI

Tout d’abord, les parties au transfert des parts de SCI devront consulter leurs conjoints respectifs si elles sont mariées sous le régime communautaire. Une fois qu’ils auront conclu leur accord, ils pourront discuter de l’achat d’actions SCI.

A) Promesses de vendre et d’acheter des actions immobilières de la société civile

Dans le cadre de l’achat d’actions de SCI, comme pour l’achat d’actions de SARL, il est courant de conclure une promesse de vente. Une telle promesse intervient parce que la cession ne pourra pas avoir lieu avant que l’acheteur n’ait été approuvé par les partenaires de SCI. Ainsi, le vendeur s’engage à ne pas vendre les actions à quelqu’un d’autre que l’acheteur. En tant que tel, il peut on s’attend à ce que l’acheteur paie un certain montant au vendeur. Il s’agit d’une compensation pour l’exclusivité qui lui est réservée. Ce montant sera conservé par le vendeur si la contrepartie abandonne son projet d’achat d’actions de SCI.

Encore une fois, il est possible de prévoir des promesses croisées. Dans ce cas, l’acheteur accepte d’acheter et le vendeur de vendre les actions de SCI.

La plupart des promesses sont faites dans des conditions suspensives . Cela signifie que l’achat d’actions de la société civile sera conclu une fois qu’un événement aura eu lieu. Pour l’achat d’actions SCI, cet événement peut être l’obtention d’une approbation.

B) Détermination du prix d’achat des unités SCI

Une étape importante dans l’achat d’actions SCI est la détermination du prix de vente. Il est donc nécessaire d’évaluer la valeur des parts sociales. Il faudra donc examiner la valeur des actifs de SCI, auxquels il faudra ajouter ses revenus éventuels. Encore une fois, il faudra prendre en compte les dettes de SCI, en particulier les crédits qu’elle aurait pu contracter. Cela fait, il sera possible de déterminer la valeur de chaque action.

Toutefois, cette évaluation n’est pas toujours facile. En effet, les SCI ne tiennent pas toujours une comptabilité à jour, ce qui peut rendre difficile l’estimation des parts. Il peut donc être intéressant de recourir aux services d’un expert pour déterminer le prix d’achat des unités SCI .

Enfin, compte tenu de la difficulté de vendre des actions SCI, une décote de 5 % à 20 % est souvent appliquée sur la valeur des actions.

II/ L’approbation de l’acquéreur d’actions SCI

Toute personne souhaitant acheter des actions SCI devra être approuvée. Cette procédure sera nécessaire même pour l’achat d’actions SCI familiales par un membre de la famille, sauf par un ascendant ou un descendant direct. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des dispositions spéciales pour l’accréditation.

Pour commencer, le vendeur devra notifier son intention de vendre à l’entreprise et aux partenaires. Cette notification peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ensuite, le gestionnaire devra convoquer une assemblée générale dans les huit jours suivant la réception du courrier. Les associés voteront ensuite l’approbation de l’acheteur des actions de SCI, comme cela se produirait pour l’achat d’actions SARL. Cependant, la difficulté réside souvent dans le fait que les statuts excluent la possibilité pour le vendeur de voter sur l’approbation de l’acheteur.

Dans tous les cas, l’approbation sera obtenue si

 :

  • Les associés donnent leur approbation ;
  • Au bout de six mois, si les partenaires refusent l’approbation, mais n’offrent pas de racheter les actions au vendeur ;
  • Au bout de six mois, si l’entreprise ne décide pas de l’approbation.

Ensuite, il sera possible pour le tiers de la société de procéder à l’achat d’actions de SCI. Néanmoins, il ne pourra les acheter que dans les mêmes conditions que celles qui ont été sous réserve d’approbation. Si le prix devait changer, par exemple, il faudrait une nouvelle approbation.

III/ La réalisation de l’achat d’actions SCI

A) L’acte de transfert d’actions

Une fois l’approbation obtenue, il sera possible de conclure l’acte d’achat d’actions de SCI. L’achat d’actions de la société civile doit faire l’objet d’un document écrit. En effet, il sera nécessaire de rédiger un contrat de vente d’actions sous contrat privé , ou un contrat de vente d’actions devant un notaire. Dans ce dernier cas, il sera nécessaire de compter sur des frais de notaire pour l’achat d’actions SCI.

L’acte de cession doit comporter des détails obligatoires. Il faudra donc notamment indiquer :

  • Pour commencer, l’identité de l’acheteur et du vendeur ;
  • Ensuite, les informations relatives au SCI ;
  • Ensuite, l’identification des unités vendues et le montant de la vente ;
  • Enfin, la mention cette approbation a été donnée.

B) Les formalités de publicité pour l’achat d’actions de SCI

La plupart du temps, en même temps que l’approbation est donnée, les partenaires devront modifier les statuts de la SCI pour y inclure le nom de l’acheteur. Cette modification devra être publiée dans un JAL.

Ainsi, à moins que SCI n’intervienne lors de la rédaction de l’acte d’achat des actions de SCI sous forme notariée, il sera nécessaire de notifier le transfert à SCI. Il sera donc nécessaire de recourir aux services d’un huissier de justice pour rendre la cession opposable à SCI.

Ensuite, il sera nécessaire d’enregistrer l’acte d’achat d’actions . Toutefois, contrairement au cas de l’achat d’actions de SARL, cet enregistrement donnera lieu au paiement d’un droit de 5 % du montant de la vente, sans possibilité de réduction. En effet, ce taux de 5 % s’applique car SCI est une société immobilière à prédominance. Ce taux s’appliquera à la valeur réelle. des actions vendues.

Enfin, il sera nécessaire de remplir les formalités avec le registre. Ce faisant, l’acquéreur des actions de SCI sera considéré comme un associé de SCI aux yeux de tous. Toutefois, l’achat d’actions de SCI est un processus long, et la complexité de la procédure et l’étendue des formalités encouragent le recours à des professionnels du droit.

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